O que é usucapião
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada. Quem mora ou usa o imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição, durante o prazo que a lei exige, pode pedir que essa propriedade seja reconhecida e registrada em seu nome.
É o caminho comum para casas compradas sem escritura, imóveis herdados de forma informal, terrenos ocupados há décadas e situações em que o antigo dono desapareceu.
Modalidades e prazos de posse
O prazo depende da modalidade. Os principais casos estão no Código Civil e na Constituição Federal:
| Modalidade | Prazo de posse | Base legal |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 anos se o imóvel é moradia ou teve obras e serviços produtivos. Não exige documento de compra. | Código Civil, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos, com justo título (contrato, recibo) e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações específicas. | Código Civil, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel. | Constituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos, para área rural de até 50 hectares, produtiva e com moradia, por quem não tem outro imóvel. | Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, em imóvel urbano de até 250 m². | Código Civil, art. 1.240-A |
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No cartório ou na Justiça
Desde 2015, a usucapião pode ser feita no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área do imóvel, quando a documentação está completa e não há oposição de vizinhos, do antigo proprietário ou do poder público. É a chamada usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), e ela exige advogado.
Quando há conflito, falta de documentos que não podem ser obtidos ou alguma impugnação, o caminho é a ação judicial. A escolha entre um e outro é feita depois da análise dos documentos.
Documentos que costumam ser pedidos
- Ata notarial, feita em tabelionato, que registra o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado (com ART ou RRT).
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede.
- Provas da posse ao longo dos anos: contrato ou recibo de compra, carnês de IPTU, contas de água e luz, correspondências.
- Documentos pessoais e, se houver, certidão de casamento.
A lista exata depende do caso e do cartório. Parte desses documentos é providenciada depois que o caminho é definido.
Quanto tempo demora
Não existe prazo garantido. O tempo depende da modalidade, de o pedido seguir pelo cartório ou pela Justiça, das certidões e de eventuais exigências ou contestações. Depois de analisar os documentos, o Dr. Agostinho explica as etapas e o que pode influenciar o tempo do seu caso.
Perguntas frequentes sobre usucapião
Quem mora de aluguel pode pedir usucapião?
Em regra, não. Quem paga aluguel reconhece que o imóvel é de outra pessoa, e a usucapião exige posse como dono. A situação muda se a relação de aluguel acabou há muitos anos e a posse passou a ser exercida como dono, o que precisa ser analisado com os documentos.
Preciso estar morando no imóvel?
Depende da modalidade. As modalidades especiais e a familiar exigem moradia. A extraordinária não exige, mas o prazo cai de 15 para 10 anos quando o imóvel é usado como moradia ou teve obras e serviços produtivos.
O IPTU no meu nome garante a usucapião?
Não garante, mas ajuda. Os carnês de IPTU e as contas no endereço são provas importantes da posse ao longo do tempo. A propriedade só passa a ser sua com o registro na matrícula.
A usucapião em cartório precisa de advogado?
Sim. A Lei 6.015/1973, no art. 216-A, exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja feito por advogado.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026, que segue o Provimento 205/2021 da OAB. Não substitui a análise individual do seu caso.