Por que regularizar
Para a lei, o dono do imóvel é quem está no registro da matrícula. Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem isso, o imóvel continua, no papel, em nome de outra pessoa.
Na prática, um imóvel irregular é mais difícil de vender, não costuma ser aceito em financiamento e complica a vida dos herdeiros.
As situações mais comuns
Contrato de gaveta
O contrato de gaveta vale entre quem comprou e quem vendeu, mas não transfere a propriedade. Se o vendedor pode ser encontrado, o caminho costuma ser a escritura e o registro. Se o preço foi pago e o vendedor sumiu, faleceu ou se recusa a assinar, existe a adjudicação compulsória, que pode ser feita na Justiça ou, desde 2022, também em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Em alguns casos, a usucapião é o caminho mais adequado.
Construção que não aparece na matrícula
A casa existe, mas a matrícula ainda mostra só o terreno. A construção precisa ser averbada no Registro de Imóveis, com os documentos da obra exigidos pela Prefeitura e pelo cartório.
Área ou medidas diferentes
Quando as medidas ou os confrontantes registrados não batem com a realidade, é feita a retificação de área (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213), muitas vezes em cartório e com trabalho técnico de engenharia ou agrimensura.
Imóvel no nome de quem faleceu
Nesse caso, a regularização passa pelo inventário. Veja a página de inventário em Guarulhos.
Por onde começar
- Matrícula atualizada do imóvel (pedida no Registro de Imóveis).
- Contrato, recibos e qualquer documento da compra.
- Carnê de IPTU e contas no endereço.
- Documentos pessoais de quem comprou e, se possível, do vendedor.
Com esses documentos, o Dr. Agostinho faz a análise de viabilidade e indica qual caminho se aplica ao seu caso.
Perguntas frequentes sobre regularização
Contrato com firma reconhecida em cartório já me torna dono?
Não. O reconhecimento de firma só confirma quem assinou. A propriedade só passa a ser sua com o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.
O vendedor sumiu. Ainda tem solução?
Na maioria dos casos, sim. Se o preço foi pago, a adjudicação compulsória pode suprir a assinatura do vendedor. Dependendo do tempo de posse, a usucapião também pode ser um caminho.
Quais custos existem além dos honorários?
Normalmente há custos de cartório (emolumentos) e, em transferências por compra, o imposto municipal (ITBI). Os valores variam conforme o imóvel e o caminho escolhido, e são explicados depois da análise.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026, que segue o Provimento 205/2021 da OAB. Não substitui a análise individual do seu caso.